Mietvertrag - das gehört hinein

Endlich, die neue Wohnung ist perfekt und der Mietvertrag kann unterschrieben werden! Doch was sollte hier unbedingt festgehalten werden? Wir erklären, wie ein Mietvertrag auszusehen hat.

Schriftlicher Mietvertrag - ein Muss?

Prinzipiell braucht man nicht zwingend ein schriftliches Papier, ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden und bedarf nicht unbedingt der Schriftform. Aber für die eigene Rechtssicherheit sollte man auf die Schriftform bestehen, schließlich haben so im Streitfall beide Parteien ein Dokument auf das man sich berufen kann.

Übrigens ist es völlig legitim, wenn der unterschriebene Vertrag letztendlich als E-Mail-Anhang versendet wird. Natürlich muss er zuvor eigenhändig unterschrieben und eingescannt worden sein. Nur wenn ausdrücklich die Schriftform vereinbart wurde, muss das Dokument im Original verschickt werden.

Drei Dinge - die Basics jedes Mietvertrags

Für die Erstellung eines Mietvertrags gibt es keine umfängliche Regelung, deshalb kann er auch bei jedem Mietobjekt oder jedem Vermieter anders aussehen. Drei Dinge sollten aber im Mietvertrag stehen:

• Die Namen der Mieter bzw. des Mieters und der Name des Vermieters.
• Die genaue Adresse des Mietobjekts. Bei einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus sollte auch die Etage aufgenommen werden.
• Die Höhe der Miete

Je weniger Regeln - desto besser

Grundsätzlich gilt: Je weniger im Mietvertrag steht, desto besser für den Mieter. Denn für alles was nicht explizit aufgeführt wird, ist der Vermieter verantwortlich. Dies gilt insbesondere für die Renovierungsklauseln.

Dafür kann es ganz empfehlenswert sein, die Quadratmeterzahl vom Vermieter mit in den Vertrag aufnehmen zu lassen. Sollte diese 10 Prozent höher liegen als tatsächlicher Wohnraum zur Verfügung steht, könnte man im Nachhinein eine anteilige Mietminderung einfordern, verraten Mietrechtsexperten einen Trick.

Die Höhe der monatlichen Miete - und fällige Mieterhöhungen

Die Miete kann man frei vereinbaren, eine Aufschlüsselung nach Quadratmetern oder Raum ist insgesamt nicht vorgesehen, es ist ausreichend, wenn der Betrag einfach nur genannt wird. Außerdem braucht sich der Vermieter mit der Miete bei einem Neuvertrag nicht am Mietspiegel orientieren. Nur wenn die Mietpreisbremse gilt, darf der geforderte Betrag nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur bei einem Neubau oder nach einer umfassenden Modernisierung gibt es eine Ausnahmeregelung.

Eine Mieterhöhung kann fest im Mietvertrag verankert werden: In einem so genannten Staffelvertrag muss aber bereits direkt aufgelistet sein, wann die Miete in welcher Höhe steigt. Genauso bei einem Indexvertrag, auch hier muss deutlich drin stehen, auf welcher Basis die Miete erhöht wird. Oft wird der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland als Grundlage verwendet.

Zeitliche Begrenzung von Mietverträgen - nur bei einem Grund

Wird ein Mietvertrag zeitlich begrenzt, muss dazu ein Grund vorliegen. In den meisten Fällen laufen Mietverträge unbegrenzt. Nur wenn der Vermieter die Wohnung bzw. das Haus in gewisser Zeit zur Eigennutzung benötigt oder für einen Verwandten bzw. wenn klar ist, dass das Mietobjekt in Kürze saniert wird, dann ist eine zeitliche Begrenzung zulässig.

Betriebskosten - können im Mietvertrag aufgelistet werden

Auch die Vorauszahlung für die anfallenden Betriebskosten wird manchmal im Mietvertrag aufgeführt. Insgesamt können hier 17 Posten für die Nebenkosten zusammen kommen und einzeln aufgelistet werden.

Kaution - sollte zinsbringend angelegt werden

Die Kaution kann im Mietvertrag festgelegt werden, der Vermieter darf maximal drei Monats-Kaltmieten fordern. Diese darf der Mieter in drei Monatsraten zahlen und die Summe muss zinsbringend angelegt werden. Das Konto kann der Vermieter anlegen oder er beauftragt den Mieter eins zu eröffnen. Zum Ende des Mietvertrages bekommt der Mieter die gesamte Kaution plus die Zinsen.

Schönheitsreparaturen: die Formulierung der Klauseln ist wichtig

Oft sind die Schönheitsreparaturen ein Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Grundsätzlich ausreichend und simpel ist die Formulierung: 'Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen'. Auch ein Satz wie: 'Im Allgemeinen sollten die Räume nach fünf Jahren gestrichen werden' ist in Ordnung. Aber sobald starre Vorgaben auftauchen, dass man beispielsweise nach drei Jahren Bad und Küche streichen muss, ist die Klausel ungültig und der Mieter muss keine Renovierung durchführen.

Tierhaltung - darf nicht generell untersagt werden

Kleintiere, die in einem Käfig oder im Aquarium leben sind generell erlaubt, also gegen Wellensittiche und Fische darf kein Vermieter etwas sagen. Dies bestätigte bereits der Bundesgerichtshof. Ebenso darf das Halten von Hunden und Katzen nicht von Vornherein verboten werden, so eine Klausel ist nicht wirksam. Stattdessen muss im Einzelfall geprüft werden, ob Nachbarn und andere Hausbewohner tatsächlich gestört werden.

Kleinreparaturen - es gibt eine Grenze für Maximalkosten

Oft enthält ein Mietvertrag auch einen Hinweis zu Kleinreparaturen. So werden so genannte Bagatellschäden genannt, wie etwa der kaputte Duschkopf oder das defekte Heizungsthermostat. Pro Schaden muss der Mieter bis maximal 100 Euro selbst zahlen. Aber - und das sollte auch im Mietvertrag stehen - der Mieter braucht nur maximal acht Prozent der Jahresmiete für Kleinreparaturen aufwenden.