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Für viele gehört zum Glück ein selbst gebautes Häuschen - aber der Hausbau kann schnell zu einem Mammut-Projekt werden. Ganz ohne unerwartete Zwischenfälle, Zeitverzögerungen und Mehrkosten, im schlimmsten Fall Baumängel geht das Unterfangen oft nicht über die Bühne: Dabei kann man viele Probleme vermeiden.
Damit der Hausbau Sie nicht in den nervlichen und finanziellen Ruin führt, sollten Sie versuchen, folgende Tipps zu beherzigen:
1. Schätzen Sie Ihr Budget und die Kosten realistisch ein
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, schätzen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch ein und schauen Sie, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Ohne Grundstück kostet ein schlüsselfertiges Haus mit einer Bodenplatte in Deutschland mindestens 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wer eine gehobene Ausstattung wünscht, muss noch etwas drauflegen. Von falschen Vorstellungen zu Preis und Leistung sollte man sich verabschieden, bei besonderen Billigangeboten kann etwas nicht stimmen, meist wird hier nicht der Komplettpreis angegeben.
2. Bauen Sie schlüsselfertig zum Festpreis
Bei einem Festpreis kommen keine versteckten Kosten dazu, schlüsselfertig bedeutet, das Haus ist komplett fertig. Vergibt man Arbeiten einzeln, spart man nicht, stattdessen werden Zusatzkosten aufkommen und die Verantwortung über die Bauleistung kann an Dritte einfach abgeschoben werden. Dann sind eventuell die verschiedensten Subunternehmer auf dem Bau, Handwerker mit unklaren oder mangelnden Qualifikationen führen Arbeiten aus - das kann zu Baumängeln führen. "Die Qualität am Bau wird schlechter", weiß auch Thomas Penningh, der Vorsitzende des Verbands Privater Bauherren (VPB). Viele Bauleistungen würden nicht mehr von ausgebildeten Handwerkern übernommen.
Trotzdem sollten Sie die Verträge mit den Anbietern genau durchlesen: Sind alle Ihre Wünsche enthalten? Es müssen detaillierte Baupläne vorliegen, die die Bauherren erhalten müssen.
3. Vorsicht mit Eigenleistungen
Wer außerdem sparen möchte, indem er Eigenleistungen erbringt, sollte vorher alles zusammen rechnen: Man zahlt ja trotzdem das Material, Freizeit und Nerven werden geopfert sowie die gesetzliche Gewährleistung auf die Arbeiten.
4. Holen Sie sich professionelle Unterstützung: Suchen Sie einen unabhängigen Berater
Lassen Sie sich beraten beim Hausbau. Wichtig: Bezahlen Sie den Experten für seine Beratung. Je nach Region kostet eine Beratungsstunde zwar 80 bis 100 Euro plus Fahrtkosten zur Baustelle. Im Schnitt liegt man am Ende bei einem Prozent der Gesamtbaukosten für die Baubegleitung - aber die Summe macht sich bezahlt. Damit sind Sie sicher, dass der Bausachverständige wirklich unabhängig ist.
Er sollte den gesamten Hausbau einschätzen, also den Bau auch in der gesamten Bauphase überwachen. "Bauherren können sich nur absichern, indem sie nicht nur die Verträge samt Plänen, sondern später auch den Baufortschritt auf der Baustelle fortlaufend vom unabhängigen Sachverständigen kontrollieren lassen", erklärt Thomas Penningh. Solch einen unabhängigen Bausachverständigen kann man sich vom VPB empfehlen lassen. Auch Verbraucherzentralen vermitteln kostengünstig Sachverständige und bei Handwerkskammern und Industrie- und Handelskammern liegen Listen mit Sachverständigen aus.
Echte Fachleute können zudem Preise und Leistungen wirklich seriös vergleichen, für einen Laien ist der Preisvergleich eher nicht so einfach möglich. Weiter weiß der Experte genau, es sind schließlich ausgebildete Architekten mit der vollen Berufshaftpflicht, wann welche Unterlagen vorliegen müssen. Er kann die ganzen Papiere kontrollieren und behält den Überblick über Baugrundgutachten, Energieausweis, Baubeschreibungen und statischen Berechnungen.
5. Prüfen Sie die Baufinanzierung
Die Baufinanzierung muss nicht zwingend die Hausbank übernehmen. Prüfen Sie erst eine ganze Reihe verschiedener Finanzierungsangebote, ehe Sie sich entscheiden. Denn schon eine Differenz bei den Zinsen von einem halben Prozent kann sich in der Endsumme zu einem 5-stelligen Betrag summieren. Rechnen Sie alles gut durch und lassen Sie sich beraten, aber von einem unabhängigen Finanzexperten! "Wer zwischen 200.000 und 400.000 Euro ausgibt, der sollte sein Investment vorher intensiv prüfen", rät Thomas Penningh dringlich.
6. Suchen Sie ein passendes Grundstück
Prüfen Sie vor dem Grundstückskauf, ob es komplett erschlossen ist. Ein vorheriger Blick in den Flächennutzungsplan kann vor überraschenden Vorgaben und Ärger mit dem Bauamt schützen. Die Bauverordnungen des Bundeslandes sowie entsprechende Fristen für Anträge etc. sind ebenfalls zu beachten.
7. Wählen Sie die richtigen Partner aus
Auch ein netter Hausverkäufer will nur eines, nämlich Ihnen ein Haus verkaufen. Dafür wird er Ihnen viel versprechen - also ist Vorsicht geboten. Falls er Sie zu einer unverzüglichen Unterschrift auffordert, sollten Sie das Büro verlassen. Auch einen Beratungs-Nachweis sollte man tunlichst nicht unterschreiben.
Für den Bau eines normalen Hauses unter 500.000 Euro benötigt man keinen Architekten. Zumal dieser nur planen sollte, die Selbst- und Einzelvergabe unter seiner Leitung sind zu vermeiden. Die Kalkulation und Bauabwicklung überlässt man den Fachleuten. Grundsätzlich sollte man ein kleines, regionales Bauunternehmen nicht allein aus diesem Grund auswählen. Auch große Bauunternehmen arbeiten mit Handwerkern vor Ort, sie sind zudem oft professioneller in der gesamten Planung und Bauphase und das Risiko für eine Insolvenz ist geringer als bei kleinen Unternehmen.
8. Klären Sie Ihre Wünsche und Bedürfnisse und denken Sie an die Zukunft
Werden Sie sich zuerst über Ihre Bedürfnisse klar: Größe und Ort des Hauses, wie viel darf es kosten, wie sollte das Raumkonzept aussehen und wann sollte der Einzug spätestens sein, auf was wollen wir keinesfalls verzichten etc. Bauen Sie für Ihre Bedürfnisse, nicht um andere zu beeindrucken und bedenken Sie auch die Situation in zehn Jahren.
9. Halten Sie alle Absprachen vertraglich fest
Besprechen Sie Ihre Wünsche mit einem Bausachverständigen oder Architekten. Wichtig: Alles was vor Baubeginn vertraglich vereinbart wurde, wird so umgesetzt. Alles was man offen lässt, hängt in der Schwebe und kann später zu Zeitverzögerungen führen.
10. Vermeiden Sie nachträglichen Änderungen
Halten Sie sich an den Plan und die Vorgaben. Soll der Zeitplan und die Finanzierung wirklich so eingehalten werden, dann vermeiden Sie unbedingt spätere Änderungen. Auf dem Papier lässt sich eine Wand vielleicht schnell versetzen, aber in der Realität führt das zu zusätzlichen Kosten und Zeitverzögerungen. Die Statik muss neu geprüft werden, eventuell Bestellungen storniert werden, die Handwerker müssen neu koordiniert werden usw. Nachträgliche Änderungen am Plan ziehen fast unvermeidlich Ärger nach sich.
11. Zu große Sparsamkeit erhöht die Wahrscheinlichkeit für Baumängel
Grundsätzlich sollte man nicht am falschen Ende sparen. So ist etwa ein Baugrundgutachten unabdingbar. Es kostet im Schnitt 1000 Euro - aber es macht sich bezahlt. Nur wer vorher den Boden genau untersucht hat, kann den Keller bzw. die technische Ausführung planen. Muss man im Nachhinein feststellen, dass der Keller ständig feucht wird, ist das Beheben des Fehlers deutlich teurer.
12. Kontrollieren Sie den Bau frühzeitig und regelmäßig
Schon in der Bauphase muss der Rohbau kontrolliert werden, am besten von einem ausgebildeten Sachverständigen, der genau weiß, wann ein Baustellenrundgang erforderlich ist. Denn zu Beginn können Baumängel vielleicht noch recht unkompliziert behoben werden. Dies gestaltet sich bei einem fertigen Haus dann viel schwieriger. "Entscheidend für die Qualität des Bauens ist, dass die Probleme rechtzeitig auffallen und verlässlich behoben werden", erklären auch die Experten des VPB. Umso früher ein Mangel aufgedeckt wird, desto besser kann man reagieren und die Kosten zur Schadensbehebung sind geringer.
13. Kommunizieren Sie während der gesamten Bauphase mit Ihren Partnern
Bleiben Sie am Ball, ein Hausbau läuft nicht so nebenbei. Stattdessen sollte der Bauherr regelmäßige Termine für Besprechungen mit seinen Partnern treffen, so können eventuelle Probleme schneller angesprochen und aus der Welt geschafft werden. Der Bausachverständige kann hier natürlich auch mit ins Boot genommen werden.
14. Schließen Sie vor dem Bau eine Haftpflichtversicherung ab
Hat der Bauherr ein Grundstück erworben und ein Generalunternehmer übernimmt den Bau, sollte er zuvor eine Haftpflichtversicherung abschließen. Verletzt sich jemand auf dem Grundstück, so trägt die Versicherung anfallende Kosten. Eine weitere Versicherung ist aber nicht notwendig, schließlich zeichnet für den Bau bis zur Fertigstellung das Bauunternehmen verantwortlich.
15. Baumängel - suchen Sie das Gespräch mit dem Unternehmen
Zeigen sich Baumängel, sollte man sich schnell von einem entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen, wie man das Bauunternehmen zur Mängelbeseitigung bringen kann. Dazu sollte man ihn in jedem Fall schriftlich auffordern, wenn ein erstes persönliches Gespräch in vernünftigem Ton nicht den Erfolg gebracht hat.
Weiter empfehlen die Experten einen angemessenen Anteil der nächsten Abschlagszahlung einzubehalten. So kann der Bauherr versuchen, eine Situation zu vermeiden, in der er klagen muss. Behält er Geld ein, das ihm ermöglicht den Mangel selbst zu beheben, müsste das Bauunternehmen klagen. Grundsätzlich sollte ein Prozess natürlich möglichst vermieden werden. Ein Gerichtsverfahren bringt hohe Gerichts- und Anwaltskosten mit sich, auch hohe Kosten für den Gutachter können auflaufen, die erst im Voraus bezahlt werden müssen.
